Eigentumsrechte und Grundbucheintrag
Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca, Ibiza, Menoca & Formentera gelten folgende Eigentumsformen:
- Volleigentum (Propiedad Plena) – uneingeschränktes Eigentumsrecht
- Nießbrauchrecht (Usufructo) – Nutzungsrecht ohne Eigentum
- Miteigentum (Copropiedad) – Mehrere Eigentümer teilen sich die Immobilie
Grundbucheintrag & notarielle Beurkundung
- Ein Immobilienkauf muss immer durch einen Notar beurkundet werden.
- Die Immobilie wird anschließend im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen.
- Ohne Grundbucheintrag gibt es keine rechtliche Absicherung des Eigentums!
Tipp: Vor dem Kauf eine Aktualisierung des Grundbuchauszugs (Nota Simple) anfordern, um Hypotheken oder Belastungen zu prüfen.
Der Kaufprozess & rechtliche Absicherung
- Vorvertrag (Contrato de Arras) – Reservierungsvertrag mit Anzahlung
- Hauptvertrag (Escritura Pública) – Notarieller Kaufvertrag
- Grundbucheintrag & Steuerzahlung – Rechtlicher Abschluss des Kaufprozesses
Der Vorvertrag (Contrato de Arras)
- Der Käufer leistet eine Anzahlung (üblich 10 % des Kaufpreises)
- Arten von Vorverträgen:
- Arras Penitenciales: Rücktritt möglich, aber mit Verlust der Anzahlung
- Arras Confirmatorias: Rücktritt ausgeschlossen, volle Vertragserfüllung erforderlich
Villas Mallorca Empfehlung: Käufer sollten einen Anwalt beauftragen, um den Vorvertrag rechtlich prüfen zu lassen!
Der notarielle Kaufvertrag (Escritura Pública)
Erforderliche Dokumente:
- Aktuelle Nota Simple (Grundbuchauszug)
- Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung)
- Energiezertifikat
- Nachweis über bezahlte Steuern & Abgaben
Tipp: Käufer sollten alle Dokumente vor dem Notartermin prüfen lassen, um Verzögerungen zu vermeiden!
Mietrecht auf Mallorca, Ibiza, Menorca & Formentera
Das Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU) unterscheidet zwischen:
- Langzeitmieten – Mindestlaufzeit 5 Jahre für Privatpersonen
- Ferienvermietung – Lizenzpflichtige Kurzzeitvermietung an Touristen
Rechte & Pflichten von Mietern & Vermietern
Langzeitmieter haben starke Rechte:- Mindestmietdauer 5 Jahre (Residenten)
- Kündigungsschutz & Verlängerungsoptionen
- Maximale Kaution: 2 Monatsmieten
Ferienvermietung erfordert eine Lizenz!
- ETV-Lizenz (Estancia Turística en Vivienda) notwendig
- Ohne Lizenz drohen Strafen bis 40.000 €
Empfehlung: Mieter und Vermieter sollten ihre Verträge professionell prüfen lassen, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
Baugenehmigung & Umwidmungen
Bauen & Renovieren unterliegt strengen Vorschriften!
- Baugenehmigung (Licencia de Obra Mayor) – erforderlich für Neubauten & größere Umbauten
- Kleinere Arbeiten (Licencia de Obra Menor) – für Renovierungen & Modernisierungen
- Umwidmung landwirtschaftlicher Gebäude – Genehmigung durch das Rathaus erforderlich
Tipp: Käufer sollten vor dem Kauf prüfen, ob geplante Umbauten genehmigungsfähig sind!
Steuerliche & rechtliche Pflichten von Eigentümern
Immobilienbesitzer müssen folgende Steuern & Abgaben beachten:
- Grundsteuer (IBI) – jährlich an die Gemeinde zahlbar
- Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) – auf theoretische Mieteinnahmen
- Plusvalía Municipal – Wertzuwachssteuer beim Verkauf
Wichtige Pflichten:
- Eigentümergemeinschaftsbeiträge (Gastos de Comunidad) zahlen
- Versicherungen & Instandhaltungen sicherstellen
- Mieterrechte respektieren & Verträge rechtskonform gestalten
Empfehlung: Ein guter Steuerberater hilft, Steuern zu optimieren und rechtliche Fehler zu vermeiden!
Häufige rechtliche Probleme & wie man sie vermeidet
- Schwarzbauten & illegale Anbauten
Lösung: Nachträgliche Legalisierung oder Abriss - Eigentumsstreitigkeiten & falsche Grundbucheinträge
Lösung: Juristische Prüfung vor Kauf & Notarkaufvertrag - Illegale Ferienvermietung
Lösung: Nur lizenzierte Immobilien vermieten
Empfehlung: Wer sich frühzeitig rechtlich absichert, vermeidet spätere Probleme & Strafen.
Fazit & Villas Mallorca Empfehlung
- Rechtssicherheit ist beim Immobilienkauf essenziell.
- Notar, Grundbuch & Steuern müssen korrekt abgewickelt werden.
- Mietverträge & Vermietungslizenzen müssen den spanischen Gesetzen entsprechen.
Villas Mallorca hilft Käufern & Investoren, alle rechtlichen Vorgaben einzuhalten & optimal abzusichern!
