Executive Summary & Makrotrends – Mallorca 2025
Mallorca etabliert sich im Jahr 2025 endgültig als die führende Immobilienregion des westlichen Mittelmeerraums. Die Insel bietet eine außergewöhnliche Kombination aus Natur, Infrastruktur, internationaler Vernetzung, Sicherheit und Lebensqualität. Dieses Set an Standortvorteilen wird durch ein weiterhin eingeschränktes Neubauangebot, wachstumsstarke Nachfragegruppen und langfristig orientierte Investoren getragen.
Die jüngsten Entwicklungen bestätigen diesen Trend:
- Eine stabile politische Lage innerhalb der autonomen Region der Balearen
- Weitere Verbesserung der Fluganbindungen mit mehr als 180 Direktverbindungen, darunter neue Linien in die USA und Osteuropa
- Rekordzahlen im Luxusreisesegment sowie im Bereich der ganzjährigen Residenten
- Striktere Neubauvorgaben und Begrenzungen der Tourismuslizenzen führen zu Angebotsverknappung in Toplagen
Vor diesem Hintergrund steigen insbesondere die Preise für Bestandsimmobilien mit Meerblick, privilegierter Lage oder Vermietungslizenz überdurchschnittlich. Gleichzeitig professionalisiert sich der Käufermarkt – immer mehr Kunden agieren mit langfristiger Perspektive und bevorzugen qualitativ hochwertige Objekte mit klaren Nutzungsstrategien (Zweitwohnsitz, Remote-Home, Kapitalanlage).
Wirtschaftsprofil & Nachfrageverhalten
Wirtschaftliche Basis und Infrastruktur
- Mallorca erwirtschaftet rund 80 % des Bruttosozialprodukts der Balearen und bleibt deren wirtschaftliches Zentrum.
- Der Dienstleistungssektor (Tourismus, Gastronomie, Immobilienwirtschaft) dominiert mit über 72 % Anteil an der Wirtschaftsleistung.
- Internationale Schulen, Krankenhäuser, Häfen und ein modernes Straßennetz sichern ganzjährig hohe Standortqualität.
- Die Insel verzeichnet ein Bevölkerungswachstum von rund 2,9 % im Vorjahresvergleich – getrieben vor allem durch Zuzug aus dem EU-Ausland.
Nachfragegruppen & Beweggründe
- Die stärksten Käufergruppen stammen aus Deutschland, der Schweiz, Großbritannien, Frankreich, Schweden und den USA.
- Vermehrt treten auch jüngere Käufer auf, oft digitale Unternehmer, Remote Professionals oder Expats mit höherem Nettoeinkommen.
- Viele Käufer kombinieren Lifestyle und Investment: Eine Villa mit Meerblick dient gleichzeitig als Rückzugsort und Ferienvermietungsobjekt.
- Neue Zielgruppen 2025: „Golden Visa“-Interessenten (Nicht-EU-Bürger), Käufer aus Osteuropa sowie institutionelle Investoren mit Fokus auf Luxussegment.
Preislage & Entwicklungstrends – Wohnimmobilien Mallorca
Bestandsimmobilien
- In Toplagen wie Son Vida, Portals Nous, Bendinat, Port d’Andratx oder Santa Ponça werden im Schnitt 9.000 bis 13.500 Euro pro Quadratmeter bezahlt.
- Besonders stark gefragt: Meerblick-Immobilien mit touristischer Nutzungslizenz oder in Fußnähe zum Hafen/Golfplatz.
- In städtischen Gebieten wie Palma, Portixol oder Santa Catalina liegen die Preise je nach Mikrolage bei 6.500 bis 9.500 Euro pro Quadratmeter.
- In aufstrebenden Lagen im Inselinneren (Santa Maria, Alaró, Binissalem) beginnen Bestandsimmobilien bei rund 4.000 Euro/m², mit Wachstumsprognosen über 3 % jährlich.
Neubauten
- Neubauprojekte in urbanen Zonen wie Palma, Port d’Andratx oder Calvià starten bei etwa 11.000 Euro/m² und reichen in Premiumlagen bis über 17.000 Euro/m².
- Große Preisunterschiede bestehen je nach Meerblick, Grundstücksgröße, Bauqualität und Lizenzstatus.
- Die Preissteigerung im Neubausektor liegt bei 6–8 % pro Jahr – befeuert durch Rohstoffpreise, Genehmigungshürden und Nachhaltigkeitsauflagen.
Entwicklungstrends 2025–2027
- Weitere Verknappung des Angebots in Küstenlagen mit Meerblick oder Golfnähe.
- Zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz, Smart-Home-Technologie und CO₂-neutraler Bauweise.
- Verschärfte Neubaupolitik führt zur Aufwertung gut gelegener Bestandsobjekte.
- Nachfrage nach renovierten Fincas und Landhäusern steigt – besonders im Nordwesten (Valldemossa, Deià, Sóller).
Käuferverhalten & Nutzerprofile
Nutzergruppen
- Lifestyle-Käufer: Hauptfokus auf Meerblick, Design, Privatsphäre und Exklusivität.
- Kapitalanleger: Suchen Objekte mit Ferienlizenz, stabiler Rendite und guter Wiederverkäuflichkeit.
- Langzeitresidenten: Legen Wert auf Infrastruktur, internationale Schulen, ruhige Nachbarschaften.
- Digitale Nomaden & Expats: Flexibles Arbeiten, gutes Klima, Anbindung an Europa.
Kaufmotive 2025
- Lebensqualität (Klima, Sicherheit, medizinische Versorgung)
- Politische Stabilität innerhalb der EU
- Vermietungsmöglichkeiten mit guter Rendite
- Langfristige Wertentwicklung & steuerlich begünstigte Nachfolgeregelungen bei Immobilienbesitz in Spanien
Vermietungserlöse & Renditeerwartunge
Ferienvermietung (legalisiert, mit Lizenz)
- Renditen zwischen 4,5 % und 7,2 % sind realistisch bei gut vermarkteten Objekten in gefragter Lage.
- Eine Ferienvilla mit Meerblick und Lizenz in Santa Ponça oder Port d’Andratx erzielt in der Hochsaison Wochenmieten zwischen 9.000 und 18.000 Euro.
- Besonders lukrativ sind Immobilien mit Lizenz im Südwesten, in Palma sowie im Nordosten (Capdepera, Artà).
Langzeitvermietung
- In Palma, Son Vida, Portals Nous und Port d’Andratx bewegen sich Mietpreise zwischen 18 und 26 Euro pro Quadratmeter.
- In der Inselmitte und in ländlichen Regionen liegen sie zwischen 12 und 17 Euro pro Quadratmeter.
- Familien und Remote-Worker mit langfristiger Perspektive bevorzugen langfristige Mietverträge in ruhigen Lagen mit guter Infrastruktur.
Vermietungsprognose 2025–2027
- Regulierungen führen zu mehr Professionalisierung.
- Höhere Erträge bei nachhaltiger Ausstattung (Solar, Wärmepumpen, energieautarke Systeme).
- Vermietungslizenz wird zunehmend als Werttreiber gesehen – ähnlich einer wirtschaftlichen Lizenzierung.
Steuerliche Aspekte, Regulierungen & rechtliche Besonderheiten (Stand 2025)
Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP)
- Beim Erwerb von Bestandsimmobilien fällt eine gestaffelte Grunderwerbsteuer an:
- 8 % auf Kaufpreise bis 400.000 €
- 9 % auf Beträge zwischen 400.000 € und 600.000 €
- 10 % auf Beträge zwischen 600.000 € und 1.000.000 €
- 11–13 % auf alles über 1.000.000 € (je nach Kaufwert gestaffelt)
Mehrwertsteuer (IVA) & Stempelsteuer bei Neubauten
- Für Neubauimmobilien vom Bauträger gilt:
- 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis
- zusätzlich 1,5 % bis 2 % Stempelsteuer (AJD)
Laufende Abgaben & Betriebskosten
- Immobiliensteuer (IBI): jährlich etwa 0,4 %–1,1 % des Katasterwerts, abhängig von der Gemeinde
- Müllgebühren, Wasser, Strom, Gemeinschaftskosten: etwa 1,5 %–2 % p.a. vom Immobilienwert als grober Richtwert
- Nichtresidentensteuer für EU-Bürger: Bei unvermieteter Nutzung etwa 0,3 % des Katasterwerts
Besonderheiten bei Ferienvermietung
- Ferienvermietungslizenz (ETV-Lizenz): Pflicht für alle Immobilien, die kurzzeitig und kommerziell vermietet werden sollen
- Die Lizenz ist objektgebunden, kann bei Verkauf aber ggf. übertragen werden (abhängig vom Baujahr und Zonentyp)
- Viele Gemeinden (z. B. Palma, Sóller, Deià) haben Genehmigungsstopps oder streng limitierte Lizenzen
Reformen & neue Regulierungen 2025
- Regionales Wohnraumgesetz: Neue Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen, um Wohnraum für Einheimische zu schützen
- Energiegesetz der Balearen 2025: Neubauten müssen Photovoltaik oder alternative Energien vorweisen, Renovierungen ab 150.000 € müssen energetisch nachgerüstet werden
- Erbschafts- und Schenkungssteuer: Für direkte Nachkommen (z. B. Kinder) de facto abgeschafft bei steuerlichem Wohnsitz auf den Balearen
- Nutzungseinschränkungen: Einige Lagen (Naturparks, Küstenschutzgebiete) dürfen nicht weiter bebaut werden – Preissteigerung in Bestandslagen
Regionale Nachfrage-Hotspots & Mikrostandorte
Südwesten: Der Premium-Hotspot
- Orte wie Port d’Andratx, Bendinat, Son Vida oder Santa Ponça bleiben die teuersten Zonen der Insel
- Besonders gefragt: moderne Villen, Apartments mit Meerblick, Zugang zu Golf oder Marina
- Käufer: internationale Klientel, insbesondere deutsche, britische und französische Investoren
Palma & Umgebung: Urbaner Lifestyle
- Santa Catalina, Portixol, El Terreno, Palma Altstadt und Son Espanyolet boomen
- Gefragt sind hier Apartments mit Altbau-Charme, Terrassenwohnungen, Stadtpalais
- Palma bietet ganzjährige Lebensqualität, hohe Mietrenditen und Wertsteigerungspotenzial
Norden & Nordwesten: Authentizität trifft Design
- Pollença, Alcúdia, Deià, Valldemossa, Sóller bieten Fincas, Designer-Villen und Boutique-Charakter
- Besonders beliebt bei Design-orientierten Käufern, Künstlern und anspruchsvollen Lifestyle-Investoren
Inselmitte & Südosten: Neue Hotspots
- Aufsteigerorte wie Campos, Santanyí, Binissalem oder Santa Maria ziehen immer mehr Käufer an
- Günstigeres Preisniveau, ländliche Ruhe und oft großzügige Grundstücke mit Modernisierungspotenzial
- Besonders interessant für Investoren mit Fokus auf Projektentwicklung und Restaurierung
Prognose & Investitionsempfehlung 2025–2027
Preisprognose
- Gesamtinseldurchschnitt: erwarteter Preisanstieg von 3,8 % bis 6,5 % p.a., abhängig von Lage und Objektklasse
- Toplagen wie Son Vida, Portals Nous oder Port d’Andratx könnten überdurchschnittliche Zuwächse bis zu 8,2 % jährlich verzeichnen
- Das Neubausegment wird preissensitiver, da Baukosten und regulatorische Anforderungen steigen
Empfehlung für Käufer
- Fokus auf Objekte mit Ferienlizenz, renovierte oder genehmigungsfähige Bestandsobjekte, Modernisierungspotenziale in wachstumsstarken Gemeinden
- Meerblick bleibt der stärkste Preistreiber
- Langfristige Mietkonzepte oder Hybridmodelle (Nutzung + Vermietung) bieten solide Ertragsstrukturen
Empfehlung für Investoren
- Strategische Bündelung von Objekten mit Tourismuslizenz (Buy & Hold oder Buy & Lease Modelle)
- Fokus auf Regionen mit Zukunftspotenzial, aber begrenztem Bestand (z. B. Südosten, zentrale Dörfer, Nordwesten)
- Private Placements, Co-Investitionen und Mikroportfolios werden zunehmend attraktiv
Mallorca – Fazit 2025
Die Insel bleibt auch 2025 das Flaggschiff des Mittelmeerimmobilienmarktes. Wer in Qualität, Lage und nachhaltige Nutzung investiert, wird belohnt – mit hoher Lebensqualität, solider Kapitalrendite und langfristiger Wertentwicklung. Die größte Herausforderung: Zugang zu hochwertigen Objekten in limitiertem Markt.
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Der Bauträgermarkt auf Mallorca (2025)
Marktstruktur und Angebotssituation
- Die Bauträgerszene auf Mallorca ist in weiten Teilen fragmentiert, jedoch dominieren einige mittelgroße mallorquinische Bauträger, die seit Jahren regionale Expertise besitzen (v. a. im Südwesten, Palma und im Raum Santanyí).
- Internationale Projektentwickler (v. a. aus Deutschland, der Schweiz und Skandinavien) realisieren seit 2022 verstärkt Boutique-Projekte in Toplagen – meist < 15 Einheiten pro Projekt.
- Großprojekte mit mehr als 50 Einheiten sind selten und vorrangig auf städtische Randzonen wie Son Ferriol, Marratxí oder Palma-Playa beschränkt.
- Besonders gefragt sind Design-Villen, Sea View Apartments und hochwertige Stadthäuser in Palma, die schlüsselfertig realisiert werden.
Baukosten & Herausforderungen 2025
- Die Baukosten sind 2024/2025 weiter gestiegen – u. a. durch neue Energiestandards, Rohstoffpreise und Fachkräftemangel:
- Ø Baukosten Standardbauweise: ca. 2.500–3.100 €/m²
- Ø Baukosten gehobene Qualität: ca. 3.400–4.500 €/m²
- Ø Baukosten Luxusbauten: >5.000 €/m²
- Genehmigungsdauern betragen häufig 12–18 Monate, v. a. in Palma und Küstennähe.
- Bauträger sichern sich frühzeitig Grundstücke mit Baugenehmigung und setzen vermehrt auf Vermarktung vor Fertigstellung (Off-Plan-Modelle).
Chancen für Käufer
- Fixpreise bei Bauträgerkauf schützen vor Baukostensteigerung.
- Viele Projekte werden mit Garantieversicherungen, Baubegleitkontrollen und qualitätszertifizierter Ausführung versehen – besonders attraktiv für Kapitalanleger mit geringem Betreuungsaufwand.
- Prognose: Erhöhte Nachfrage nach schlüsselfertigen Produkten – insbesondere für nichtresidente Käufer, die Zeit, Genehmigungen und Projektkoordination vermeiden möchten.
Rechtlicher Erwerbsprozess für Ausländer (2025)
Kaufvorbereitung & Due Diligence
- Der Erwerb von Immobilien auf Mallorca ist für EU-Ausländer rechtlich unproblematisch.
- Erforderlich: NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero), Bankkonto in Spanien, Rechts- oder Steuervertreter mit Vollmacht
- Vor dem Kauf wird eine umfassende Due Diligence empfohlen:
- Eigentumsverhältnisse und Lasten (Nota Simple)
- Baurechtliche Situation (Bebauungsgenehmigung, Bestandsschutz)
- Lizenzlage (Ferienvermietung, Energieausweis, Pool- & Nutzungsrechte)
Ablauf des Kaufs
- Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) – 1.000 € bis 10.000 €, je nach Objekt
- Privatvertrag (Contrato privado de compraventa) – i. d. R. mit 10 % Anzahlung, verbindlich für beide Seiten
- Notarielle Beurkundung (Escritura pública de compraventa) – Zahlung des Restbetrags, Eigentumsübertragung
- Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) – etwa 1–2 Monate später
Nebenkosten beim Kauf
- Kaufnebenkosten liegen i. d. R. bei 9 % bis 13 % des Kaufpreises, je nach Objekttyp:
- Grunderwerbsteuer / IVA
- Notar- und Grundbuchkosten
- Anwaltskosten (ca. 1 % vom Kaufpreis empfohlen)
- ggf. Maklercourtage (zahlt i. d. R. der Verkäufer auf Mallorca)
Finanzierungsmöglichkeiten für Käufer (2025)
Finanzierungsbereitschaft der Banken
- Spanische Banken bieten nach wie vor gute Finanzierungsmodelle für ausländische Käufer, besonders bei Immobilien mit dokumentierter Werthaltigkeit.
- Internationale Banken (z. B. Deutsche Bank, Banca March, Santander Private Banking) finanzieren auch Nichtresidenten mit Sitz im Ausland.
Konditionen & Beleihung
- Beleihungswert für Nichtresidenten: meist 60 %–70 % des Verkehrswerts
- Zinssätze 2025: ab ca. 3,2 % effektiv bei Laufzeiten bis 20 Jahre (variabel oder fix)
- Mindestfinanzierungssumme: i. d. R. 150.000 € – darunter lohnen sich die Bankprozesse selten
- Erforderliche Dokumente:
- Einkommensnachweise
- Eigenkapitalnachweis
- Kaufobjektunterlagen (Nota Simple, Pläne, ggf. Bewertung)
Finanzierung über Bauträger
- Einige Bauträger kooperieren mit lokalen Banken oder bieten eigene Ratenzahlungsmodelle während der Bauphase an (z. B. 30 % Anzahlung + 70 % bei Übergabe)
- Vorteil: flexiblere Zahlungsstrukturen, besonders für Käufer ohne sofortige Vollfinanzierung
Nachfrageprofile & Käufergruppen (2025)
Internationale Herkunftsstruktur
- Der Immobilienmarkt auf Mallorca wird 2025 weiterhin von nichtresidenten Käufern dominiert – rund 42 % aller Käufer stammen aus dem Ausland, Tendenz leicht steigend.
- Top-Herkunftsländer:
- Deutschland: mit Abstand stärkste Käufergruppe (~35 % der Ausländer)
- Schweiz & Österreich: rund 8 %
- Skandinavien (v. a. Schweden, Norwegen): ca. 6 %
- Großbritannien: trotz Brexit stabil bei etwa 10 %
- Frankreich, Benelux, USA & Osteuropa: wachsender Anteil in Premiumsegmenten
Käufersegmente nach Nutzung
- Zweitwohnsitznutzer (ca. 50 %): klassische Ferienhausbesitzer mit 2–6 Aufenthalten pro Jahr
- Kapitalanleger (ca. 25 %): Investoren mit Fokus auf Rendite durch Ferienvermietung oder Wertsteigerung
- Langzeitresidenten (ca. 20 %): Käufer mit dauerhaftem oder halbjährlichem Aufenthalt, oft mit Familie
- Try & Buy-Nutzer (5–10 %): Mieter mit Kaufabsicht nach Testnutzung – besonders im Luxussegment verbreitet
Preissensibilität & Suchkriterien
- Lage bleibt der mit Abstand wichtigste Faktor – vor Ausstattung, Baujahr oder Lizenzstatus
- Meerblick, Nähe zu Palma und Rechtssicherheit der Immobilie zählen zu den Top-Entscheidungskriterien
- Preisgrenzen:
- Luxus-Suchkunden: >5 Mio. € (Son Vida, Port Andratx, Santa Ponca, Deià)
- Premium-Ferienhauskäufer: 1,2–3 Mio. €
- Apartment-Suchende: meist 500.000–1 Mio. €
- Kapitalanleger: häufig unter 1 Mio. € mit Lizenzfokus
Marktrisiken & regulatorische Entwicklungen
Lizenzvergabe & Nutzungsrestriktionen
- Die Aussetzung neuer Ferienvermietungslizenzen auf Mallorca (inkl. Palma) bleibt bestehen – mit Ausnahme bestimmter Altbestände
- Zukünftig könnte die Vergabe dauerhaft limitiert oder an CO₂-Kriterien gekoppelt werden (Diskussion in den Gemeinden Calvià, Andratx, Llucmajor)
- Wohngemeinden wie Santa Maria oder Campos prüfen zusätzliche Beschränkungen für Neubauten im nichturbanen Raum
Baurechtliche Unsicherheiten
- Langwierige Genehmigungsverfahren (12–24 Monate) sorgen für Planungsunsicherheit bei Bauprojekten
- Rückwirkende Einstufung als „nicht bebaubares Land“ (rústico protegido) in bestimmten Regionen führt zu Risiken bei Altbauten ohne vollständige Lizenznachweise
Preisblasenpotenzial?
- Trotz deutlicher Preisanstiege sind keine spekulativen Blasen erkennbar:
- 75 % der Transaktionen erfolgen ohne Fremdfinanzierung
- Nachfrage orientiert sich an langfristiger Eigennutzung oder stabilen Renditen
- Risiko besteht jedoch in zu stark bewerteten Mikrostandorten mit hohem Angebot (z. B. bestimmte Lagen rund um Portals Nous oder Capdepera)
Infrastrukturtrends & staatliche Investitionen
Mobilität & Verkehr
- Ausbau der Tramvia de Llevant (Palma – Llucmajor – Campos) bis 2027 geplant
- Neue Verkehrskonzepte in Palma setzen auf autofreie Zonen & Smart-Mobility
- E-Ladesäulen wurden 2024 auf >1.200 Standorte erweitert – Kaufkriterium bei Neubauten
Bildung & Gesundheit
- Internationale Schulen (Queen’s College, Agora, Baleares International College etc.) expandieren; neue Projekte in Marratxí & Portals in Vorbereitung
- Investitionen in die Modernisierung des Uniklinikums Son Espases: Neue Privatstationen & internationale Serviceangebote geplant
Digitalisierung & Standortqualität
- Glasfasernetz ist 2025 in >92 % der bewohnten Zonen verfügbar – relevant für Remote-Worker & Digitale Nomaden
- Mallorca bleibt beliebter Standort für Zweitwohnsitz mit beruflicher Teilaktivität (z. B. Unternehmensführung aus dem Ausland)
- Zunehmende Konzentration von Business-Clustern im Bereich Architektur, Design, IT & Real Estate Services
Fazit für Mallorca
Der Immobilienmarkt Mallorca 2025 bietet Käufern ein stabiles, wachstumsorientiertes Umfeld mit hohem Nutzungspotenzial – vorausgesetzt, rechtliche Rahmenbedingungen, Lizenzstatus und Infrastrukturfaktoren werden bei der Kaufentscheidung umfassend berücksichtigt.
