Was ist die Mietpreisbremse?
Ziel der Mietpreisbremse
- Verhindert übermäßige Mietsteigerungen bei Neuvermietungen.
- Gilt in angespannten Wohnungsmärkten mit hoher Nachfrage.
- Maximale Miete: Neuvermietung darf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Geltungsbereich der Mietpreisbremse
- In vielen deutschen Städten & Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten.
- Auch in einigen europäischen Ländern gibt es ähnliche Regelungen (z. B. Frankreich, Spanien).
- Ausnahme: Erstmalige Vermietung von Neubauten & umfassend modernisierte Wohnungen.
Tipp: Vor einer Vermietung prüfen, ob die Mietpreisbremse in der Region gilt.
Regelungen zur Mietpreisgestaltung
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
- Basierend auf Mietspiegeln der jeweiligen Stadt oder Region.
- Vergleich ähnlicher Wohnungen in Lage, Größe, Ausstattung & Baujahr.
- Falls kein Mietspiegel vorliegt: Vergleich mit 3 – 5 ähnlichen Mietobjekten.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
- Neubauten (ab 2014 gebaut) → keine Mietpreisbremse.
- Komplett modernisierte Wohnungen (Sanierungskosten > 1/3 des Neubaupreises).
- Bestandsmieten: Wer bereits über der Vergleichsmiete liegt, muss nicht absenken.
- Möblierte Wohnungen: Häufig keine strengen Mietpreisgrenzen.
Tipp: Eine umfassende Modernisierung kann Vermietern erlauben, höhere Mieten zu verlangen.
Mieterhöhungen – Was ist erlaubt?
Staffelmiete & Indexmiete
- Staffelmiete: Mieterhöhung nach vertraglich festgelegten Zeiträumen.
- Indexmiete: Kopplung der Miete an die Inflation (Verbraucherpreisindex).
- Vorteil: Keine Begrenzung durch die Mietpreisbremse.
Mieterhöhung nach Modernisierung
- Max. 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegbar.
- Nur zulässig, wenn die Maßnahme den Wohnwert erhöht (z. B. Dämmung, Heizsysteme).
- Mieterhöhungen durch einfache Reparaturen sind unzulässig.
Tipp: Frühzeitige Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen erhöht Akzeptanz bei Mietern.
Mietrechtliche Schutzmechanismen für Mieter
Mietwucher & überhöhte Mieten
- Strafbar, wenn die Miete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
- Mieter können Rückforderung überhöhter Mieten verlangen.
- Anlaufstellen: Mieterschutzbund, Verbraucherzentrale, Rechtsanwalt.
Kündigungsschutz & Eigenbedarfskündigung
- Ordentliche Kündigung durch Vermieter nur mit berechtigtem Grund möglich.
- Eigenbedarfskündigung muss begründet & nachweisbar sein.
- Sozialklausel: Härtefälle (z. B. Krankheit, hohes Alter) können Kündigungsschutz bieten.
Tipp: Vermieter sollten Kündigungen immer rechtssicher mit Anwalt abstimmen.
Strafen & Konsequenzen bei Verstößen gegen Mietpreisregelungen
Strafen & Konsequenzen bei Verstößen gegen Mietpreisregelungen
- Mieter können zu viel gezahlte Miete rückwirkend einklagen (bis zu 3 Jahre rückwirkend).
- Bußgelder für Vermieter: Bis zu 50.000 € bei Verstößen gegen Mietpreisregeln.
- Anzeigepflicht: In vielen Städten müssen Vermieter die Miete & eventuelle Modernisierungen offenlegen.
- Schwarzvermietung kann zur Steuerprüfung & zusätzlichen Strafen führen.
Tipp: Ein rechtskonformer Mietvertrag verhindert Konflikte & finanzielle Risiken.
Fazit
Die Mietpreisbremse schützt Mieter vor überhöhten Mieten, erlaubt aber unter bestimmten Bedingungen dennoch Mietsteigerungen. Vermieter sollten sich über gesetzliche Vorgaben, Vergleichsmieten & zulässige Mieterhöhungen informieren, um teure Strafen & Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
