Grundlagen der Bauvorschriften auf Mallorca
Welche Gesetze regeln das Bauen auf Mallorca?
Der Bau von Immobilien auf Mallorca wird durch spanisches und balearisches Recht geregelt. Die wichtigsten Gesetze sind:
- LOE (Ley de Ordenación de la Edificación): Regelt den Bauprozess und technische Standards.
- Ley de Costas: Vorschriften für den Bau in Küstennähe.
- PGOU (Plan General de Ordenación Urbana): Kommunale Baupläne, die Nutzungsarten von Grundstücken festlegen.
- Zonierungsgesetze: Reglementieren, welche Gebäude in bestimmten Gebieten errichtet werden dürfen.
Grundstücksarten und ihre Bauvorschriften
- Urbane Grundstücke: Bebaubar mit Genehmigung, oft in Wohngebieten oder Städten.
- Rustikale Grundstücke (Suelo rústico): Streng reguliert, nur in Ausnahmefällen bebaubar.
- Küstenzonen: Sehr eingeschränkte Baugenehmigungen durch das Küstenschutzgesetz.
- Naturschutzgebiete: Bebauung meist verboten oder nur mit Sondergenehmigung möglich.
Baugenehmigungen & gesetzliche Anforderungen
Welche Genehmigungen werden benötigt?
- Baugenehmigung (Licencia de Obras): Erforderlich für Neubauten, Anbauten oder größere Umbauten.
- Nutzungsänderungsgenehmigung: Falls eine Immobilie von Wohn- auf Gewerbenutzung umgestellt wird.
- Abbruchgenehmigung: Notwendig, wenn bestehende Gebäude abgerissen werden.
- Genehmigung für Swimmingpools: Muss separat beantragt werden, insbesondere in rustikalen Gebieten.
Wie beantragt man eine Baugenehmigung?
- Antragstellung über das städtische Bauamt (Ayuntamiento).
- Vorlage eines architektonischen Projekts durch einen lizenzierten Architekten.
- Nachweis über Eigentum und Grundbuchauszug erforderlich.
- Prüfung durch die Stadtverwaltung – Genehmigungsdauer: 3 – 12 Monate je nach Komplexität.
Strafen & Risiken bei illegalen Bauten
Was passiert, wenn ohne Genehmigung gebaut wird?
- Abrissverfügung: Illegal errichtete Gebäude können zwangsweise abgerissen werden.
- Hohe Geldstrafen: Strafen von 10.000 bis über 100.000 € je nach Verstoß.
- Keine Strom- oder Wasseranschlüsse: Ohne Genehmigung wird keine offizielle Versorgung bereitgestellt.
- Keine Eintragung ins Grundbuch: Illegale Bauten können nicht verkauft oder vererbt werden.
Wie kann man illegale Bauten legalisieren?
- Amnestieprogramme: Manchmal gibt es begrenzte Zeiträume, in denen illegale Bauten nachträglich legalisiert werden können.
- Strukturprüfung & Nachgenehmigung: Ein Architekt kann prüfen, ob eine Legalisierung möglich ist.
- Nachträgliche Steuern & Gebühren zahlen: Oft ist eine hohe Nachzahlung erforderlich.
Nachhaltiges Bauen & Umweltauflagen
Energetische Bauvorschriften auf Mallorca
- Passivhaus-Standards gewinnen an Bedeutung.
- Photovoltaik-Pflicht für Neubauten größer als 1.000 m².
- Wassersparmaßnahmen: Regenwassernutzungssysteme sind oft vorgeschrieben.
Umweltzonen & Baubeschränkungen
- Strenge Vorschriften in Küstennähe und Naturschutzgebieten.
- Begrenzung der Gebäudehöhe und Fassadenfarbe in historischen Zonen.
- Energieausweis-Pflicht für Neubauten.
Fazit
Der Bau einer Immobilie auf Mallorca ist an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden. Wer sich frühzeitig informiert und alle Genehmigungen korrekt beantragt, vermeidet hohe Strafen und Verzögerungen. Ein erfahrener Architekt und ein guter Anwalt helfen, den Bauprozess effizient und rechtssicher zu gestalten.
