Welche Unterlagen fordert die finanzierende Bank?

Immobilie/Kaufgegenstand:

1. aktueller Auszug aus dem Eigentumsregister (nota registral)
2. Sachverständigengutachten von der Immobilie
3. letzte Gemeindesteuerabrechnung
4. Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad)

Käufer:

1. Einkommensteuerbescheid
2. Lohn bzw. Kapitalnachweise aus dem Heimatland
3. SCHUFA-Auskunft
4. Liquiditätsauskunft durch die Hausbank

Vorverträge / Optionsverträge

Da bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages meist einige Wochen vergehen ist es üblich sich durch einen Optionsvertrag oder privatschriftlichen Kaufvertrag zu binden. Dies schafft für beide Parteien eine bestimmte Rechtssicherheit. In den meisten Fällen wird ein bestimmter Geldbetrag als Entschädigungszahlung vereinbart, falls eine der Parteien vom Kauf oder Verkauf zurücktritt.

Bei Kaufoptionen auf Immobilien sind 10% der Kaufsumme als Anzahlung üblich. Der jedoch sicherste Weg zum Erwerb von Immobilien auf Mallorca ist der notarielle Kaufvertrag. Er ermöglicht problemlos und sorgenfrei den Eintrag der erworbenen Immobilien in das spanische Eigentumsregister.

Banken und Immobilienfinanzierung

Da es sich für die ortsansässigen Banken normalerweise um eine neue Geschäftsbeziehung handelt, hängt eine Finanzierungszusage hauptsächlich vom  Wert des Objekts ab. Zu diesem Zwecke wird ein Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben.

Durchschnittliche Beleihungsgrenzen sind: 60% des Wertgutachtens für nicht Residenten und bis zu 80% für Residenten. Individuelle Verschiebungen sind natürlich keineswegs ausgeschlossen und hängen maßgeblich von der Liquidität des Antragstellers und der Qualität der Immobilie ab.

Immobilien-Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag ist nur wirksam wenn sich die Käufer und Verkäufer über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis geeinigt haben.

Ein Kaufvertrag ist nur gültig wenn Käufer und Verkäufer den Vertragsgegenstand, den Kaufpreis und die Bedingungen zur Kaufabwicklung hinreichend bestimmt haben.

Angaben zur Beschreibung der Immobilie:

1. Größe der Immobilie
2. Lage
3. Grenzen
4. Registerdaten aus dem Eigentumsregister/Liegenschaftskataster

Kosten und Steuern beim Immobilienerwerb

Der Notar prüft auch vorab die Eigentumsverhältnisse durch die Einholung eines Auszuges aus dem Grundbuch. Käufer von Immobilien bezahlen 7% Immobilienerwerbssteuer, die vom eingetragenen Kaufpreis errechnet werden. Die 7 % Steuer gilt ausschließlich für Wohnimmobilien oder unbebaute Grundstücke mit einer rechtsgültigen Baugenehmigung, nicht für unbebaute Grundstücke ohne Baugenehmigung. Diese werden mit einer 16%tigen Steuer belegt. Die noch zusätzlich zu entrichtenden 3% Erwerbskosten setzen sich zusammen aus den Notarskosten, der Eintragung ins Grundbuchregister und den damit verbundenen Stempeln. Die Wertzuwachssteuer ist vom Verkäufer zu bezahlen.

Alles in allem kann man von insgesamt 10% Erwerbskosten ausgehen.

Einmaligen Steuern des Käufers

Mehrwertsteuer

Ist der Verkäufer ein Bauträger, der die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken errichtet hat, fallen auf den Kaufpreis 7 % Mehrwertsteuer (IVA) an.

Einmaligen Erwerbsnebenkosten und Steuern

Die Erwerbskosten Kosten sind degressiv gestaffelt und betragen  1,5 % bis 2 % des Beurkundungswertes.

Pauschale Steuern auf den Gewinn aus einer Immobilienveräußerung

Der seit dem 01.01.2007 geltende Steuersatz beträgt 18 % und ist fällig auf die Differenz zwischen dem damaligen Anschaffungswert und dem aktuellen beurkundeten Verkaufspreis. Der Anschaffungswert besteht aus dem damaligen beurkundeten Kaufpreis plus den Kosten und Steuern die beim Kauf Entstanden sind.

Der Übertragungswert ist der tatsächliche Wert abzüglich der Kosten und Abgaben der Übertragung, soweit sie vom Verkäufer getragen werden. Die Differenz zwischen dem so bestimmten Verkaufs- und Anschaffungswert gilt als Gewinn und damit als Besteuerungsgrundlage.

Grundsteuer

Die Grundsteuer (I.B.I.) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken erhoben und ist von den Eigentümern einmal im Jahr zu zahlen.

Sie wird auf der Basis des Katasterwertes der Immobilie ermittelt und beträgt zwischen 0,3 % und 0,4 % des Katasterwertes.

Die Grundsteuer entsteht für unbeschränkt und beschränkt in Spanien Steuerpflichtige in gleicher Höhe.

Der notarielle Kaufvertrag

Die Eintragung des neuen Besitzers im Eigentumsregister kann nur durch Vorlage eines notariell beurkundeten Kaufvertrages durchgeführt werden. Der notarielle Kaufvertrag muss in spanischer Sprache gefasst sein.

Notargebühren

Bei Urkunden mit bestimmbarem wirtschaftlichem Wert (Kaufverträge, Darlehen, Schenkungen, Erbschaften) liegen die Gebühren zwischen 0,3 % und 1,5 % abhängig vom jeweiligen Wert der Immobilie. Zusätzlich kommen noch pauschale Kosten für die Ausfertigung der Urkunden etc. dazu.