Verträge
Der Vertrag
Hat der Interessent seine Traumimmobilie gefunden, müssen meistens noch einige Parameter geklärt sein bevor man sich bereit erklärt zum Notar zu gehen.
- Sichtung und Bewertung aller Dokumente der Immobilie
- Überprüfung der Immobilie durch einem Sachverständigen
- Finanzielle und steuerliche Konzeption
- Verhandlungen mit Banken und Versicherungen
- Eventuelle Firmengründung oder Kauf eines Firmenmantels
Es ist nicht ungewöhnlich, wenn dies einen Zeitraum von mehren Wochen einnimmt. Um sich den Zugriff auf die Immobilie bis zum Abschluss sichern zu können stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung:
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Die Reservierung
Mit einem Reservierungsvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Kaufinteressenten gegen eine Reservierungsgebühr eine bestimmte Immobilie für eine vertraglich festgelegte Bedenkzeit freizuhalten.
Kommt es von Seiten des Interessenten dann nicht zum Kaufabschluss wird meist die Reservierungsgebühr einbehalten.
Entscheidet sich der Interessent zum Kauf der Immobilie wird die Reservierungsgebühr mit dem Kaufpreis verrechnet.
Der Optionsvertrag
Eine sehr stärkere gegenseitige Absichtserklärung der Vertragsparteien bietet der Optionsvertrag.
Durch die Unterzeichnung eines Optionsvertrages wird dem Käufer das Recht gewährt, eine konkret bezeichnete Immobilie innerhalb einer vertraglich vereinbarten Frist zu einem vereinbarten Kaufpreis zu erwerben.
Der Verkäufer ist verpflichtet, innerhalb dieser Frist nicht an einen Dritten zu verkaufen.
Der Optionsnehmer hat dem Optionsgeber eine Optionsgebühr – meist 10 % des Kaufpreises – zu zahlen.
Die Optionsgebühr verfällt zugunsten des Optionsgebers, wenn der Optionsnehmer nicht innerhalb der vereinbarten Optionsfrist sein Optionsrecht ausübt.
Wenn der Optionsnehmer sein Optionsrecht fristgerecht ausübt und der Optionsgeber – aus welchem Grunde auch immer – das Eigentum an der Immobilie nicht übertragen kann oder will, muss er dem Optionsnehmer die doppelten Betrag der Optionsgebühr zahlen.
Nach Ablauf der Optionsfrist ist der Optionsgeber grundsätzlich frei, über die Immobilie anderweitig zu verfügen.
Privater Kaufvertrag
Privatschriftliche Verträge können nicht ins Eigentumsregister eingetragen werden.
Da die Vorlaufzeit bis zum Notartermin oft einige Wochen dauern kann, beide Parteien jedoch Sicherheit bezüglich des Rechtsgeschäftes haben möchten, besteht die Möglichkeit einen privatschriftlichen Kaufvertrag anzufertigen. Hierin werden Kaufpreis, Kaufobjekt, Übergabebedingungen, Fristen, Zahlungsmodalitäten und die Fristen für den anstehenden Notartermin geregelt. Unabhängig der Art des Kaufvertrages (privatschriftlich oder notarielle Urkunde) kommen die Parteien nicht drum herum auf den vereinbarten Kaufpreis Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer zu zahlen. Ferner ist zu beachten, dass privatschriftliche Verträge nicht ins Eigentumsregister eingetragen werden können.
Notarieller Kaufvertrag
Um ins spanische Eigentumsregister eingetragen werden zu können muss der notarielle Kaufvertrag in spanischer Sprache verfasst sein. Professionell organisierte Notare liefern normalerweise Übersetzungen des Originalvertrages in der jeweiligen Muttersprache der Vertragsparteien mit, um sichergehen zu können, dass beide Parteien verstehen was sie unterschreiben.
Im Wesentlichen wird ein Kaufvertrag folgendermaßen definiert:
Durch den Kaufvertrag (contrato de compraventa) verpflichtet sich eine der Vertragsparteien, eine bestimmten Gegenstand zu übergeben, und die andere, für diese einen bestimmten Preis in Geld oder in einem Gegenwert zu zahlen.
Voraussetzung für einen gültigen Kaufvertrag ist, dass sich beide Parteien über den Kaufpreis und den Gegenstand des Kaufes geeinigt haben.
Im vielen europäischen Staaten geht das Eigentum an einer Immobilie nicht schon mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages sondern erst mit der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch über.
Der Notar zahlt den auf dem Notaranderkonto hinterlegten Betrag erst an den Verkäufer aus, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer sichergestellt ist.
Das spanische Recht kennt Notaranderkonten nicht, da der Eigentumswechsel in der Regel mit der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde und gleichzeitiger Zahlung des Kaufpreises stattfindet. Die spätere Eintragung im Eigentumsregister ist nur deklaratorischer Natur.
Da in der Praxis bei Vorverträgen für eine Immobilien teils erhebliche Anzahlungen oder Optionsgebühren fällig werden, der Käufer aber bis zur Zeichnung der notariellen Urkunde völlig ungesichert ist, bieten auf Wunsch der internationalen Klienten viele spanische Notare heute die Führung von Treuhandkonten an.
Gelegentlich nutzen die Vertragsparteien die Möglichkeit des mündlichen oder privatschriftlichen Kaufvertrages. Die geschieht meist, um die Erwerbsnebenkosten Grunderwerbsteuer, Notar, Eigentumsregister, Gestoria zu sparen. Der anfängliche "Vorteil" wird sich dann aber zu einem späteren Zeitpunkt ganz erhebliche Kosten auslösen. Kann der in der Escritura eingetragene Eigentümer nicht mehr selbst zur Urkundenunterzeichnung an den entgültigen Käufer teilnehmen. Müssen sämtliche Zwischenverkäufe durch notarielle Urkunden nachgeholt werden.
Wird mittels notarieller Urkunde verkauft, geht das Eigentum mit der Unterzeichnung der Escritura automatisch auf den Käufer über. Die Kaufnebenkosten betragen ca. 10% des Kaufpreises. Die Eintragung des Erwerbers im Eigentumsregister hat im Gegensatz zu anderen Rechtssystemen nur symbolische Wirkung.
Die Vertragsparteien
Verkäufer und Käufer können sich sowohl als natürliche als auch juristische Personen konstituieren. Bei natürlichen Personen richtet sich die Rechts- und Geschäftsfähigkeit nach der Staatsangehörigkeit der Parteien.
Juristische Personen erlangen ihre Rechtsfähigkeit durch Eintragung im Handelsregister. Sie werden bei allen anstehenden Aktivitäten von dem jeweiligen Geschäftsführer der Firma vertreten.
Bei internationalen Rechtsgeschäften kommt es nicht selten vor, dass sich eine der Parteien beim Beurkundungstermin nicht persönlich anwesend sein kann und sich durch einen Dritten vertreten lassen möchte. Dies ist möglich indem man eine andere Person zu dem Abschluss eines Rechtsgeschäftes bevollmächtigt.
Die gängigen Möglichkeiten sind hier:
1.) Begrenzte Vollmacht (zum Beispiel nur zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie berechtigend)
Diese Art einer begrenzten Vollmacht sollte den Aufgabenkreis des Bevollmächtigten möglichst detailliert beschreiben, um von vornherein jede Art des Missbrauchs auszuschalten.
Der Vollmachtgeber sollte bei Widerruf der Vollmacht stets die Herausgabe der notariellen Urkunde verlangen.
2.) Generalvollmacht mit umfassender Vertretungsmacht, soweit die Inhalte der Vollmacht mit den Gesetzen Spaniens nicht in Konflikt stehen.
Die Erteilung einer Generalvollmacht sollte gut bedacht sein. Der bevollmächtigte kann Rechtsgeschäfte jeglicher Art unter dem Namen des Vollmachtgebers tätigen!
Der Vollmachtgeber sollte bei Widerruf der Vollmacht stets die Herausgabe der notariellen Urkunde verlangen.
3.) Mündliche Vollmacht
Nach spanischem Recht kann ein Vertreter auch mündlich bevollmächtigt werden und Verträge unterzeichnen. Allerdings muss im Nachhinein diese mündliche Bevollmächtigung durch eine schriftliche Bevollmächtigung ersetzt werden, damit die Rechtsgültigkeit des Vertrages bestehen bleibt.
Vorkaufsrechte
Einige spanische Gesetze regeln bestimmte Vorkaufsrechte bestimmter Parteien, welche unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer gelten. . Deshalb ist es unabdingbar vor einem Rechtsgeschäft zu klären, inwieweit eventuelle Rechte Dritter, diesem Rechtsgeschäft entgegenstehen.
Vorkaufsrecht des Miteigentümers
Will ein Miteigentümer einer Immobilie seinen Anteil an der Immobilie verkaufen, haben der oder die Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Gibt es mehrere Miteigentümer, die ein Vorkaufsrecht ausüben wollen, steht ihnen das Vorkaufsrecht anteilig in der Höhe zu, der ihrer Anteilsquote am Gesamtobjekt entspricht.
Vorkaufsrecht des Nachbarn
Im ländlichen Bereich ist ein besonderes Vorkaufsrecht des Nachbarn zu beachten, das immer dann gegeben ist, wenn das zu verkaufende Fläche kleiner ist als ein Hektar. Sollten sich mehrere Nachbarn auf Ihr Vorkaufsrecht berufen, wird der Nachbar bevorzugt, der die kleinste Fläche hat.
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Vorkaufsrecht des Mieters
Das spanische Mietrecht gewährt dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss dem Mieter in schriftlicher Form seine Absicht, die Mietsache zu verkaufen schriftlich mitteilen. Der Mieter kann dann innerhalb von einem Monat sein Vorkaufsrecht ausüben.
Beim Kauf einer Immobilie sollte sich der Käufer vor Abschluss eines Kaufvertrages immer vom Verkäufer nachweisen lassen, dass kein Vorkaufsrecht Dritter besteht, die Fristen zur Ausübung verstrichen sind oder in gesetzlich zulässiger Weise durch Verträge ausgeschlossen sind.