Kosten und Steuern

Kosten und Steuern für den Käufer

Wer sich auf Mallorca seinen Traum von einer Auslandsimmobilie erfüllt, hat wie in anderen Staaten üblich diverse einmalige und wiederkehrende Abgaben zu entrichten.

Einmalige Erwerbsnebenkosten und Steuern

Die einmaligen Erwerbsnebenkosten des Käufers teilen sich in Grunderwerbssteuer (7%), Notarkosten, Gebühren für die Eintragungen (Registeramt) und Kosten für sämtliche Dokumente.

"Über den Daumen" kann man die Gesamtkosten als 10% des Kaufpreises titulieren.

Die Grunderwerbsteuer

Bei allen Verkäufen, die nicht gewerblichen Hintergrund haben und somit nicht der der Mehrwertsteuerpflicht unterliegen, wird die Grunderwerbsteuer erhoben. Jede spanische Provinz hat die Befugnis die Höhe der Grunderwerbsteuern selbst festzulegen. Für die Balearen wurde die Steuer auf 7% festgelegt. Die Steuern müssen innerhalb 30 Tagen nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages bei der jeweiligen Gemeinde bezahlt werden.

Die Mehrwertsteuer

Handelt es sich bei dem Verkäufer einen Bauträger, der die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken errichtet hat, fallen auf den Kaufpreis 7 % Mehrwertsteuer (IVA) an. Wird ein Bauunternehmer beauftragt, ein schlüsselfertiges Haus zu bauen, fakturiert er ebenfalls 7 % Mehrwertsteuer.

Beauftragen Sie den Bauunternehmer aber nach dem Erwerb des Objektes Reparaturen, Umbauten oder Modifikationen am Objekt vorzunehmen fallen 19 % Mehrwertsteuer auf die entsprechende Rechnung an. Bei Erstverkäufen erschlossener Baugrundstücke, die Sie über einen Bauträger oder jeden Anderen umsatzsteuerpflichtigen Verkäufer erwerben, unterliegt der Kaufpreis der 19 %igen Mehrwertsteuer. Kaufen Sie das Grundstück aber "von Privat" fallen lediglich 7% Grunderwerbsteuer an. Zusätzlich zur Mehrwertsteuer fällt auch noch die sogenannte Verkehrsteuer von 1 % an.

Kosten und Steuern für den Verkäufer

Wertzuwachssteuer

Die sogenannte Plusvalia besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden seit dem letzten Übertragungsvorgang. Als Übertragungsvorgang werden auch Erbschaft oder Schenkung angesehen. Der ermittelte Wertzuwachs bezieht sich ausschliesslich auf Grund und Boden und nicht der Baulichkeiten! Die Kalkulationsgrundlage für die Plusvalia ist der Katasterwert (valor catastral) welcher von der Gemeinde festgelegt wird. Der tatsächliche Satz der Plusvalia ergibt sich aus dem Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie. Der maximale Abgabensatz ist auf 30% festgelegt.

Einkommensteuer (Gewinnsteuer)

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegt der Einkommensteuer. Mit Wirkung zum 01.01.2007 wurde auf Druck der europäischen Union ein einheitlicher Steuersatz in Höhe von 18 % festgelegt. Der Unterschied in der Gewinnbesteuerung von Residenten und Nicht Residenten besteht nicht mehr. Die Grundlage der Berechnung ergibt sich aus beurkundetem Kaufpreis der Immobilie zu beurkundetem Verkaufspreis der Immobilie.

Wiederkehrende Steuern

Alle Jahre wieder fallen, wie auch in allen anderen europäischen Staaten, verschiedene Steuern und Abgaben die im Zusammenhang mit dem Besitz einer Immobilie stehen.

Die Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf den Wert von Grundstücken erhoben. Die Berechnungsgrundlage liefert der Katasterwertes der Immobilie welcher von der Gemeinde jährlich festgelegt wird. Je nach Gemeinde liegt der Wert zwischen 0,3 % und 0,4 % des Katasterwertes.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist die Differenz zwischen Einnahmen und sämtlichen notwendigen Ausgaben einschließlich der Zinsen zu versteuern. Während bei gewerblichen und Ferienvermietungen 100 % der Einnahmen zum Ansatz kommen, müssen bei den normalen Langzeitmietverträgen lediglich 50 % der Einnahmen versteuert werden.

Bei Finanzierungskosten ist zu beachten, dass diese maximal bis zum Betrag der erzielten Einkünfte anrechnungsfähig sind.

Besitzt der Steuerpflichtige eine Immobilie, die weder der Vermietung und Verpachtung unterliegen, noch gewerblich genutzt und nicht als gewöhnliche Wohnung des Eigentümers dienen. wird ihm ein fiktives jährliches Einkommen von 2 % des Katasterwertes als Einahmen angerechnet.

Jeder Immobilienbesitzer ist somit jährlich verpflichtet eine Steuererklärung abzugeben.